• Strona główna
• Aktualności
• Wydarzenia
• Wynajmujesz mieszkanie-poznaj swoje prawa

Wynajmujesz mieszkanie-poznaj swoje prawa

2008-04-11

W roku 2007 znowelizowano przepisy prawne dotyczące wynajmu nieruchomości w UK, przede wszystkim ograniczono niemal powszechną praktykę włudzania depozytu przez nieuczciwych landlordów, którzy znajdowali nieistniejące usterki i bezprawnie konfiskowali wpłacone pieniądze, które nierzadko były niewspółmierne do warunków i wartości wynajmowanych lokali.

Wprowadzono w życie schemat depozytu tzw. TDS który ustala z góry jego wysokość w zleżności od wartości nieruchomości oraz czasu na jaki umowa jest zawarta. Depozyt musi być także odpowiednio zabezpieczony a najemca poinformowany o jego warunkach gdzie jasno określony jest adres kontaktowy landlorda oraz okoliczności w jakich mogą być egzekwowane ewentualne koszty. Aby taki depozyt pobrać, landlord powinien być zarejestrowany w rządowych licencjonowanych TDS prowadzonych przez niezalezną non-profit organizację- Dispute Service.

Podstawową umowę jaką należy zawrzeć w przypadku najmu nieruchomości jest pisemna umowa najmu- (tenancy agreement ) i w myśl obowiązujących przepisów do tej umowy powinnien być dostarczony także certyfikat depozytu- jeśli taki został pobrany. Jeżeli landlord nie dopełni tego obowiązku najemca sądownie może domagać się rekompensaty w wysokości trzykrotnej wartości depozytu. Kluczowym dokumentem jest także Inventory List- lista inventaryzacyjna określająca jakie przedmioty i w jakim stanie znajduja się w nieruchomości, często jest ona podstawą do roszczeń finansowych za zniszczenie lub zagubienie tych przedmiotów. Niezbędne jest sprawdzenie w/w ze stanem faktycznym i nawet wykonanie zdjęć.

Najmujący (tenants) mają prawo do oskarżenia landlorda na narażenie zdrowia poprzez przebywanie w nieruchomości o złej kondycji np. z uszkodzoną instalacją elektryczną, uszkodzonym światłem, lub nadmierną wilgocią, która jest powszechnym problemem w angielskim klimacie.

Jeśli najmujący- tenant ma wątpliwości co do stanu nieruchomości, w której mieszka powinien zawiadomić odpowiednie służby w Council tzw.: enviromental health officer i poprosić o inspekcje domu lub mieszkania.
Wynajmujący nieruchomość traktowani są przez system prawny automatycznie jako tzw. shortholders gdzie przyjmuje się że czas najmu wynosi sześć miesięcy, chyba ze umowa stanowi inaczej.

Landlord może eksmitować wcześniej lokatorów którzy naruszają warunki umowy, ma on także prawo do objęcia w posiadanie nieruchomości po zakończeniu terminu najmu jednak zgodnie z przepisami powinien dać lokatorom dwumiesięczne wypowiedzenie.

Bardzo istotne jest aby wcześniej ustalić kto jest odpowiedzialny za płacenie rachunków. Najczęściej to najemca- tenant jest odpowiedzialny za płacenie council tax, rachunków za wodę i ścieki, ale należy dokładnie ustalić kto płaci rachunki za gaz, elektryczność i telefon, szczególnie gdy z nieruchomości korzysta kilku najmujących.

Poniżej przedstawiam najważniejsze obowiązki landlordów wobec najemców- tenants:

Naprawy:
Małe naprawy takie jak wymiana kurków, bezpieczników, zepsutych zamków najczęściej są obowiązkiem najemców- tenats. Landlord bezwzględnie jest zobowiązany do naprawy posesji na zewnątrz włączając w to odpływy kanalizacyjne, rynny i inne naprawy instalacyjne tj.: instalacji gazowej, elektrycznej oraz wodnej, instalacji grzewczej a także dopływów ciepłej wody, wanien, zlewów i instalacji sanitarnej. W umowie można także zawrzeć warunki napraw, które są niezbędne do tego aby nieruchomość nadawała się do użytkowania tzw.-Warranties of Habitability gdzie landlord zobowiązuje się do przyszłych koniecznych napraw, jeśli nie wywiąże się z w/w jest to podstawa do zaskarżenia o naruszenie warunków umowy i nie tylko wyegzekwowanie swoich praw ale i uzyskanie odszkodowania.

Najemca może domagać się podstawowego umeblowania oraz wyposazenia budynku mieszkalnego tj.: łóżko, szafa, lodówka, pralka itp. pod warunkiem że jest to przewidziane w umowie najmu tzw.: tenancy agreement.

Wynajmujący powinien ustalić z najemcami termin napraw i dostęp do lokalu a także skalę robót, termin oraz wykonawcę. Naprawy elementów bezpośrednio zagrażających zdrowiu lub życiu mieszkańców (gaz, instalacje elektryczne, sanitariaty) powinny być dokonane w ciągu 24 godzin. Poważne uszkodzenia struktury zagrażające pogorszeniem stanu budynku powinny być dokonane w ciągu siedmiu dni. Jeżeli usterki te nie są uciążliwe dla lokatorów, naprawa może trwać od 14 do 28 dni.
Bardzo istotne jest to że nie jest ważne czy wyżej wymienione usterki powstały z winy mieszkańców, takie ryzyko wpisane jest w umowy najmu, jeżeli przedmioty są użytkowane oczywistym jest to że kiedyś zostaną one uszkodzone lub po prostu staną się już nieprzydatne. Pomijając ten fakt najważniejsze jest to że lokatorzy mają prawo do ogrzewania, ciepłej wody oraz przebywania w bezpiecznym otoczeniu. W przypadku innych przedmiotów w umowie najmu mogą znajdować się klauzule przewidujące obciążenie lokatorów za zniszczenie, obciążenie to nie może być jednak wyższe niż kwota depozytu. Tenancy agreement może zobowiązywać najemcę np. do informowania landlorda o zamiarze wyjazdu dłuzszego niż dwa tygodnie - w tym czasie istnieje bowiem ryzyko uszkodzeń które nie będą przez nikogo zauważone i mogą być bardzo poważne. Jeśli najemca nie dopełni warunków umowy może stanąć przed faktem odpowiedzialności cywilnej za zaistniałe szkody. Aby uniknąć takich sytuacji należy bardzo uważnie czytać wszelkie umowy jakie zawieramy, najlepiej zanim zdecydujemy się złożyc na nich własny podpis.

Czyszczenie:
Profesjonalne czyszczenie, naprawy konserwacyjne- np. malowanie, nie są obowiązkiem landlorda, oczywiście są one uciążliwe ale nie powodują że obiekt mieszkalny nie nadaje się do użytku. Landlord może wykonac takie naprawy ale nie musi, w naszym interesie jest zadbanie aby takie obowiązki stały się częścią umowy. Na szczęście zdecydowanym prawnym obowiązkiem Landlorda jest zadbanie o to aby najemca mieszkał w godnych warunkach, zatem musi pozbyć się nieproszonych gości tj: karaluchy, szczury itp.

Znamy już obowiązki landlordów a oni sami znają je już na pamięć ale życie stawia przed nami kolejne wyzwania: jak zmotywować naszego ladlorda do dokonania napraw? Oczywiście zadzwonić do landlorda i poprosić go o naprawienie szkód. Kto próbował to wie jak trudno zrealizować powyzsza strategię, dlatego aby zaoszczedzić sobie czasu i nerwów najlepiej zwrócić się z pisemną prośbą o dokonanie koniecznych napraw- repair request, pisma szczególnie w angielskich realiach potrafią zdziałać cuda. Skuteczną taktyką jest przekonanie landlorda że problem może narastac i jeśli będzie zwlekać z naprawą narazi go to na wyższe koszty- to kolejny magiczny argument. Trzecim i niezawodnym argumentem jest powołanie się na niebezpieczeństwo potencjalnego "harm" or "injury" - health and safety reasons! Na takie argumenty nie ma mocnych, dla najbardziej opornych pozostaje stary niezawodny sposób" uprzejmie donoszę" po prostu odnalezienie odpowiednich służb i prośba o kontrolę.
Bardziej cywilizowaną metodą jest mediacja ze specjalistą mediatorem- system sądownictwa w UK uwielbia tą metodę jako rozwiązywanie problemów natury prawa cywilnego. Oszczędza to czas i pieniądze podatników i jest bardzo skuteczne jako delikatna zapowiedz ewentualnego postępowania sądowego. Jeśli jednak nie uda się uruchomić naszego mało aktywnego landlorda pozostaje jeszcze repair and deduct - napraw a potem odlicz koszty ... od twojego czynszu. Prawo przewiduje takie rozwiązanie jedynie w przypadku niezbędnych napraw które są konieczne- uszkodzeń zagrażających życiu lub zdrowiu, niezbędne jest w tym przypadku pisemne powiadomienie landlorda.

Dostęp do posesji:
Landlord powinien zapewnić najemcom ciche i spokojne użytkowanie lokalu, ale zawsze ma ma prawo do dostępu do nieruchomości choć oczywiście pod pewnymi warunkami. Jeśli landlord chce dokonać napraw, inspekcji itp. powinien pisemnie uprzedzić mieszkańców najpóźniej 24 godziny przed planowanym wejściem do wynajmowanej nieruchomości. Tylko w nagłym przypadku landlord ma prawo wejść do lokalu bez wiedzy najemcy. Szczegółowe warunki dostępu powinny być ustalone w umowie-tenancy agreement.

W podsumowaniu wyżej podanych informacji zaznaczam że podstawowym aktem jaki powinien być zawarty pomiędzy Landlordem-( tak powszechnie nazywany jest wynajmujący, choć może to być także agencja ) a najemcą jest tenancy agreement- umowa najmu. Zgodnie z zasadami prawa cywilnego umowa taka powinna być zawarta w formie pisemnej i nie może ona naruszać- ograniczać innych podstawowych przepisów prawnych np. tj.: Housing Act 1996, Landlord and Tenant Act 1987. Swoboda zawierania umów cywilnych skonstruowana jest w taki sposób aby nie krzywdzić żadnej strony a szcsególnie tej która jest osobą fizyczną i nie jest profesjonalista w danej dziedzinie. Nawet więc jeżeli warunki umowy są mniej korzystne niż uregulowania w innych przepisach prawnych zastosowanie mają własnie te przepisy które regulują podstawowe prawa i obowiązki. Umowa cywilna może jedynie je rozszerzac i ewentualnie wprowadzać nowe obowiązki i prawa, które mogą być jednak niekorzystne dla strony, szczególnie tej nieprofesjonalnej. Na pewno każdy z nas tego doświadczył w kontaktach z bankiem i zawieraniu umowy o prowadzeniu rachunku osobistego. Dlaczego zawsze mamy poczucie że jesteśmy pokrzydzeni i ktoś - w tym przypadku bank chce dobrać się do naszych oszczędności? Jest to doskonałe ostrzeżenie które powinniśmy wziąć sobie do serca kiedy zawieramy wszelkiego rodzaju umowy, również umowę najmu- tenancy agreement. Czytać i zrozumieć, jest to klucz do racjonalnego wykorzystania dobrodziejstwa negocjacji i zawarcia jak najkorzystniejszej umowy cywilnej. Pamiętajmy także że odpowiedzialność za zawarte zobowiązania jest odpowiedzialnością cywilną nie karną więc aby wyegzekwować swoje prawa należy swoje roszczenia kierować do sądu cywilnego lub instytucji odpowiedzialnych za przestrzeganie określonych przepisów takich jak.: council, Fire and Safety Department.

Więcej dokładnych informacji mozna znaleźć w aktach prawnych:
Landlord and Tenant Act 1987
Housing Act 1996

Agnieszka Kozłowska